Eigentumswohnung

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Kaufvertrag

Wenn Sie sich wirklich eine Eigentumswohnung kaufen möchten, dann sollte auch der Kaufvertrag alle Fragen und Details klären. Im Gegensatz zu einem Hauskauf, erwerben sie rechtlich gesehen nämlich nur einen Anteil am jeweiligen Grundstück und somit speziell gekoppeltes Sondereigentum. Der Rest der Immobilie (Treppenräume, Hobbyräume, Schwimmbad etc.) bezeichnet man dagegen als Gemeinschaftseigentum. Veränderungen und Umbauten an diesem Gemeinschaftseigentum bedürfen in der Regel der Zustimmung aller Miteigentümer. Achten Sie zudem auf Sondernutzungsrechte wie zum Beispiel Garagen, Car Ports, Schrebergärten oder ähnliches.

Bevor der eigentliche Kaufvertrag von ihnen unterschrieben wird, gibt es im Vorfeld noch einige Dinge zu beachten und zu klären. Da der Käufer und neue Besitzer für noch bestehende, offene Ansprüche der Hausgemeinschaft mit Inbesitznahme der Eigentumswohnung haftbar gemacht werden kann, sollte man diesbezüglich dringend Erkundigungen einholen. Ein Verkäufer und Vorbesitzer, der ein reines Gewissen hat, ermächtigt sie auch gerne, diese Auskünfte beim zuständigen Hausverwalter einzuholen.

Restforderungen

Aus Sicherheitsgründen sollten sie natürlich auch einen Blick in das Grundbuch werfen, um sich zu vergewissern, dass sowohl das Grundstück als auch die Wohnung selbst nicht mit Hypotheken belastet sind. Am besten lässt man sich als Käufer einen Zusatz in den Kaufvertrag einarbeiten, der eindeutig darauf verweist, dass der neue Eigentümer für keinerlei Restforderungen aus der Zeit vor dem Vertragsabschluss haftbar gemacht werden kann.

Ein Blick in die Hausordnung sollte vor ihrer Unterschrift genauso zur Pflicht werden, wie das überprüfen der verschiedenen, objektbezogenen Versicherungen die Sie vom Vorbesitzer mitübernehmen möchten. Sollten sie diesbezüglich keine speziellen Regelungen treffen, dann gehen alle laufenden Versicherungen automatisch auf sie über. Lassen Sie sich zu guter letzt auch schriftlich bestätigen was sie mit der neuen Eigentumswohnung zusätzlich eingekauft haben. Gegenstände wie eine Einbauküche, Markisen, ein Gartenhäuschen, einen Geräteschuppen etc. gehören nicht automatisch zum mit erworbenen Eigentum.

Teilungserklärung

Um sich zusätzlich abzusichern sollte der Vertrag mit zwei wichtigen Anlagen versehen werden. Durch eine so genannte Teilungserklärung wird festgelegt, aus welchen Teilen des Grundstücks beziehungsweise des Gebäudes sich ihr Eigentum zusammensetzt. Dieser Eintrag ist deswegen so wichtig, weil durch die Höhe des anteiligen Eigentums zum einen die Höhe der Lasten und Kosten aufgeteilt werden und zum anderen kann sie zum Ermitteln des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung hinzugezogen werden. Dies gilt vor allem dann, wenn die Satzung ein Stimmrecht geregelt nach Eigentumsanteilen vorsieht. Üblicherweise ist jedoch das vom Gesetz eingerichtete Kopfstimmrecht gängige Praxis. Nicht selten wird aber auch ein Stimmrecht angewendet, welches sich an die Verteilung nach Wohneinheiten richtet.

Denken Sie auch daran, dass sie nur die Räume gekauft haben, die im Kaufvertrag samt Teilungserklärung und ebenfalls im Aufteilungsplan aufgeführt werden. Ebenso müssen Sondernutzungsrechte jeweils in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan Erwähnung finden. Zu diesem Sondernutzungsrechten gehören unter anderem das alleinige Gartennutzungsrecht oder besondere Rechte an der Fassade, um dort zum Beispiel Reklame anzubringen.

Interessant ist die Teilungserklärung für die Sondernutzungsrechte spätestens dann, wenn keinerlei Einschränkungen vorgesehen sind. In solchen Fällen kann es passieren, dass in der Wohnanlage zum Beispiel eine Disco oder ein Ladengeschäft eröffnet wird. Solch eine Veränderung kann unter Umständen den Wert der eigenen Wohnung entscheidend mindern. Die Gemeinschaftsordnung legt im zweiten Anhang zum Vertrag fest, welche Rechte beziehungsweise Pflichten sie gegenüber anderen Miteigentümern haben. Eine solche Gemeinschaftsordnung kann nur im Einvernehmen aller Miteigentümer geändert werden.

Auflassungsvormerkung

Zusammengefasst wird sehr deutlich, wie wichtig es ist, die Bezeichnungen ihrer neuen Wohnung in der Teilungserklärung, mit den im Kaufvertrag festgehaltenen auf Übereinstimmung zu überprüfen. Eine solche Prüfung umfasst selbstverständlich nicht nur die Wohnung, sondern auch alle eingetragenen Nebenräume wie Garagen, Speicher und Keller.

Am besten suchen sie für eine Durchsicht des Kaufvertrages professionelle Hilfe in Form eines Notars auf. Nehmen Sie sich die Zeit und lesen Sie den gesamten Text in aller Ruhe durch. Markieren Sie sich dabei unschlüssige Abschnitte und unterschreiben Sie das Dokument frühestens beim zweiten Termin.

Tatsächlicher Eigentümer der neuen Eigentumswohnung werden sie erst durch den Grundbucheintrag, der sich oft um Monate verzögert. Sichern Sie sich Ihren Anspruch deshalb durch eine Auflassung, in der sich Käufer und Verkäufer vor einem Notar über den Erwerb einigen. Möchten Sie kosten sparen, dann sollte man diese Aktion zeitgleich mit dem Abschluss des Kaufvertrages machen. Durch den Eintrag der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch hindern sie den Vorbesitzer daran, die Wohnung ein zweites Mal zu verkaufen.

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